Ce înseamnă rezilierea unui contract de chirie?

Rezilierea unui contract de chirie reprezintă încetarea anticipată a raportului de locațiune, înainte de expirarea termenului stabilit inițial. Aceasta poate fi inițiată atât de chiriaș, cât și de proprietar, dar trebuie să respecte condițiile prevăzute de Codul Civil român și clauzele contractuale agreate.

Spre deosebire de rezoluțiune (care se aplică contractelor cu executare instantanee), rezilierea vizează contractele cu executare succesivă — exact cum este contractul de închiriere.

Temeiul legal — ce spune Codul Civil

Principalele articole aplicabile sunt:

Art. 1820 Cod Civil — locațiunea încetează la expirarea termenului convenit
Art. 1825 Cod Civil — denunțarea unilaterală a contractului pe durată nedeterminată
Art. 1830 Cod Civil — rezilierea pentru neexecutarea obligațiilor
Art. 1549 Cod Civil — dreptul creditorului la rezoluțiune/reziliere

Cazuri în care chiriașul poate rezilia contractul

1. Contract pe durată nedeterminată

Dacă nu ai stabilit un termen fix, poți ieși oricând din contract, cu condiția să respecți un preaviz rezonabil. Prin practică judiciară și uzanță, acesta este de regulă 30-60 de zile, dar poate varia în funcție de ce scrie în contract.

2. Contract pe durată determinată

Dacă ai semnat pe 1 an, 2 ani etc., ieșirea anticipată este mai complicată:

Dacă în contract există o clauză de denunțare unilaterală, o poți folosi respectând termenul de preaviz prevăzut
Dacă nu există o astfel de clauză, poți rezilia doar pentru culpa proprietarului (nu îți asigură folosința liniștită, nu face reparații urgente etc.)
Sau prin acordul ambelor părți (reziliere amiabilă)

3. Motive întemeiate de reziliere din vina proprietarului

Proprietarul nu efectuează reparațiile necesare care afectează folosința
Tulburarea folosinței liniștite (acces neautorizat, hărțuire etc.)
Vicii ascunse ale imobilului care îl fac inutilizabil
Evicțiunea (proprietarul pierde dreptul de proprietate)

Cazuri în care proprietarul poate rezilia contractul

Neplata chiriei — cel mai frecvent motiv. Proprietarul trebuie să notifice și să acorde un termen de remediere
Folosința abuzivă a imobilului (subînchiriere fără acord, degradare etc.)
Tulburarea vecinilor în mod repetat
Contractul a ajuns la termen și chiriașul nu eliberează imobilul

Procedura de reziliere — pași practici

Pasul 1: Verifică contractul

Citește cu atenție clauzele despre denunțare unilaterală, preaviz și penalități. Contractul poate prevedea condiții mai favorabile sau mai restrictive decât legea.

Pasul 2: Trimite notificarea de reziliere

Notificarea trebuie să fie în formă scrisă și transmisă astfel încât să ai dovada primirii. Modalități recomandate:

Scrisoare recomandată cu confirmare de primire (recomandat)
Email cu confirmare de citire (dacă e acceptat în contract)
Executor judecătoresc (pentru certitudine juridică maximă)

Pasul 3: Respectă termenul de preaviz

Nu elibera imobilul înainte de expirarea preavizului fără acordul proprietarului — riscă să fii ținut la plata chiriei pe toată perioada.

Pasul 4: Procesul-verbal de predare-primire

La ieșire, întocmește un proces-verbal în care se consemnează starea imobilului și se predau cheile. Fără acest document, poți fi ținut responsabil ulterior pentru daune pe care nu le-ai produs.

Ce se întâmplă cu garanția (depozitul de securitate)?

Garanția trebuie restituită în termenul prevăzut în contract (de obicei 15-30 de zile după predare). Proprietarul poate reține din garanție doar sumele justificate — chirii restante, daune dovedite. Nu poate reține întreaga garanție fără justificare.

Dacă proprietarul refuză restituirea nejustificată, poți acționa în instanță printr-o cerere de valoare redusă (procedură simplificată pentru sume sub 10.000 lei).

Sfaturi practice

Păstrează toate chitanțele de plată a chiriei
Fotografiază starea apartamentului la intrare și la ieșire
Nu pleca fără proces-verbal semnat de ambele părți
Dacă există neînțelegeri, consultați un avocat sau folosiți Agent Juridic pentru a înțelege exact ce drepturi aveți

Cum reziliezi un contract de chirie în România — Ghid complet 2025